炒房客徹底崩潰！法拍房全面限購(gòu)，曾有人兩倍溢價(jià)搶千萬(wàn)豪宅

（原標(biāo)題：炒房客徹底崩潰！法拍房全面限購(gòu)，曾有人兩倍溢價(jià)搶千萬(wàn)豪宅）本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳偉納 圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)曾幾何時(shí)，因來(lái)源不明，法拍房并不是購(gòu)房者的最優(yōu)選項(xiàng)。然而，隨著近年來(lái)數(shù)量激增且不受政策約束，法拍房逐漸成為炒房客眼中的香餑餑。12月19日晚，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于人民法院司法拍賣(mài)房產(chǎn)競(jìng)買(mǎi)人資格若干問(wèn)題的規(guī)定》，《規(guī)定》明確人民法院組織的司法拍賣(mài)房產(chǎn)活動(dòng)，受房產(chǎn)所在地限購(gòu)政策約束的競(jìng)買(mǎi)人申請(qǐng)參與競(jìng)拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。一直以來(lái)，法拍房因?yàn)椴皇芟拶?gòu)政策要求，且價(jià)格低于商品房，在不少一二線城市動(dòng)輒幾百上千萬(wàn)一套的樓市角逐中優(yōu)勢(shì)突出，令不少投機(jī)取巧者通過(guò)競(jìng)買(mǎi)法拍房逃避限...

（原標(biāo)題：炒房客徹底崩潰！法拍房全面限購(gòu)，曾有人兩倍溢價(jià)搶千萬(wàn)豪宅）

本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳偉納

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

曾幾何時(shí)，因來(lái)源不明，法拍房并不是購(gòu)房者的最優(yōu)選項(xiàng)。然而，隨著近年來(lái)數(shù)量激增且不受政策約束，法拍房逐漸成為炒房客眼中的香餑餑。

12月19日晚，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于人民法院司法拍賣(mài)房產(chǎn)競(jìng)買(mǎi)人資格若干問(wèn)題的規(guī)定》，《規(guī)定》明確人民法院組織的司法拍賣(mài)房產(chǎn)活動(dòng)，受房產(chǎn)所在地限購(gòu)政策約束的競(jìng)買(mǎi)人申請(qǐng)參與競(jìng)拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。

一直以來(lái)，法拍房因?yàn)椴皇芟拶?gòu)政策要求，且價(jià)格低于商品房，在不少一二線城市動(dòng)輒幾百上千萬(wàn)一套的樓市角逐中優(yōu)勢(shì)突出，令不少投機(jī)取巧者通過(guò)競(jìng)買(mǎi)法拍房逃避限購(gòu)政策，從中牟取利益。

時(shí)代財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，2017年，全國(guó)法拍房?jī)H有9千多套；2018年達(dá)到2萬(wàn)多套；2019年猛增至50萬(wàn)套；2020年時(shí)，全國(guó)法拍房數(shù)量翻倍至127萬(wàn)套；截至2021年10月，法拍房的掛拍數(shù)量已經(jīng)達(dá)到168萬(wàn)套，較2017年增加了近186倍，而且這個(gè)數(shù)字還在持續(xù)增長(zhǎng)中。

如今法拍房加入限購(gòu)行列，且新規(guī)適用于全國(guó)，意味著又一個(gè)樓市漏洞將被堵住，炒作法拍房或?qū)⒊蔀闅v史，法拍房市場(chǎng)也將迎來(lái)較大沖擊。

法拍房增加百倍，有人出兩倍價(jià)格瘋搶

從2017年至今，國(guó)內(nèi)法拍房數(shù)量增加了近186倍，且拍賣(mài)的火熱程度不亞于購(gòu)房者集體打新網(wǎng)紅盤(pán)。

法拍房市場(chǎng)的火熱，主要得益于政策和價(jià)格。

在政策方面，大部分城市對(duì)法拍房并沒(méi)有實(shí)施限購(gòu)政策，任何人都可以購(gòu)買(mǎi)；在價(jià)格方面，法拍房的成交價(jià)往往只有市場(chǎng)價(jià)的7-8折，競(jìng)買(mǎi)到一套法拍房可以比正常購(gòu)買(mǎi)商品房便宜幾十萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)元，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，吸引力十足。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，北京的法拍房成交價(jià)已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月低于市場(chǎng)價(jià)8折以下；而在深圳，法拍房成交價(jià)不僅遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，甚至比二手房指導(dǎo)價(jià)還要低；杭州的部分法拍房成交價(jià)更是有低于評(píng)估價(jià)300萬(wàn)元以上的。

在政策和價(jià)格的雙重優(yōu)勢(shì)下，不少手握充足資金但不具備當(dāng)?shù)刭?gòu)房資格的購(gòu)房者，選擇加入了“競(jìng)買(mǎi)法拍房大軍”。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2020年廣東省的法拍房掛拍量為25878套，其中深圳的掛拍法拍房為2839套。但時(shí)代財(cái)經(jīng)注意到，截至今日（12月20日），在阿里拍賣(mài)平臺(tái)上掛拍的深圳法拍房數(shù)量已達(dá)到9963套。

也就是說(shuō)，在過(guò)去一年不到的時(shí)間里，深圳掛拍的法拍房數(shù)量激增了251%。要知道這個(gè)數(shù)據(jù)僅是阿里拍賣(mài)上的，目前，國(guó)內(nèi)受法院委托的房產(chǎn)拍賣(mài)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)還包括京東拍賣(mài)、中拍協(xié)、公拍網(wǎng)、北交互聯(lián)、人民法院資產(chǎn)訴訟網(wǎng)等。

不僅深圳，蘇州法拍房市場(chǎng)也火熱異常。據(jù)悉，今年蘇州的法拍房掛拍數(shù)量達(dá)到36391套，位居全國(guó)第二，僅次于重慶的44248套。其中，蘇州法拍房累計(jì)成交2540套，成交金額為96.95億元，創(chuàng)下近幾年的新高。

在今年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走低的行情下，法拍房不僅掛拍數(shù)量激增，高溢價(jià)成交的現(xiàn)象也屢見(jiàn)不鮮，不少城市都拍出了天價(jià)豪宅。

前段時(shí)間，上海一豪宅拍出1.75億元的高價(jià)，單價(jià)超過(guò)26萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下法拍房的市場(chǎng)紀(jì)錄；今年5月，廣州凱旋新世界·廣粵尊府一套法拍房經(jīng)過(guò)百輪競(jìng)拍后，最終以溢價(jià)108%成交，折合單價(jià)18.75萬(wàn)元/平方米；4月，深圳萊英花園一法拍房源開(kāi)拍，起拍價(jià)517萬(wàn)元，最終拍出1505萬(wàn)元的高價(jià)，溢價(jià)率逼近200%；2020年，杭州一套九龍倉(cāng)碧璽洋房以1300萬(wàn)元起拍，最終經(jīng)過(guò)547輪競(jìng)價(jià)，以2514萬(wàn)元成交，溢價(jià)率93%。

時(shí)代財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，對(duì)于一些樓市熱度相對(duì)較弱的城市，也存在很多高溢價(jià)法拍房成交記錄。

今年4月，紹興越城區(qū)一套195平方米房源拍賣(mài)，起拍價(jià)350萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)142輪競(jìng)拍后以703萬(wàn)元成交，溢價(jià)率超100%；3月，安徽蒙城縣一套起拍價(jià)235萬(wàn)元的房產(chǎn)以450萬(wàn)元的價(jià)格成交，溢價(jià)率超90%；2020年12月，泉州一套法拍房以126.6萬(wàn)元起拍，經(jīng)過(guò)百輪報(bào)價(jià)，最終以292.6萬(wàn)元成交，溢價(jià)率超130%……

即使各地法拍房市場(chǎng)熱度不減，但需一次性付款的規(guī)定仍遭受不少詬病。

有購(gòu)房者向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，自己并不會(huì)考慮法拍房，“首先我沒(méi)辦法一次性拿那么多錢(qián)出來(lái)，這是最直接的原因，另一個(gè)（原因）就是被拍賣(mài)的房子多少都是有些問(wèn)題的，不然怎么會(huì)被法院拍賣(mài)。如果是經(jīng)濟(jì)***導(dǎo)致的拍賣(mài)還能夠接受，要是因?yàn)橐恍┢渌驅(qū)е路孔又荒芡ㄟ^(guò)拍賣(mài)出讓，背后的情況就比較復(fù)雜了，我是不愿意趟這渾水的?！?/p>政策收緊，堵死最后一個(gè)炒房機(jī)會(huì)

受疫情影響，不少企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況不甚樂(lè)觀，不僅個(gè)人欠款還不上，企業(yè)破產(chǎn)的情況也時(shí)有發(fā)生，房產(chǎn)抵押幾乎是大家能想到最直接的解決資金困難的辦法，這也促使法拍房的數(shù)量激增。

但事實(shí)上從2020年開(kāi)始，參與競(jìng)拍法拍房的條件就變得越發(fā)嚴(yán)格。

時(shí)代財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，包括北京、廣州、深圳、佛山、廈門(mén)、濟(jì)南、南京、石家莊、東莞、珠海、三亞等城市的法拍房需要遵循當(dāng)?shù)氐南拶?gòu)政策；嘉興對(duì)于外地戶籍的法拍房買(mǎi)受人也有限購(gòu)政策的限制。

今年以來(lái)，陸續(xù)有多個(gè)城市主動(dòng)加入“法拍房限購(gòu)”的隊(duì)伍中。今年1月25日，上海法拍房加入限購(gòu)行列；3月，杭州、成都開(kāi)始將法拍房納入限購(gòu)；4月，合肥也開(kāi)始對(duì)法拍房進(jìn)行限購(gòu)。

但在最高法發(fā)布限購(gòu)政策之前，全國(guó)范圍內(nèi)還沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定，僅是各地各自出臺(tái)的政策。

北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，從這個(gè)時(shí)間起，如果參加法拍房的拍賣(mài)，必須具備當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房資格，也就是說(shuō)法拍房也全面限購(gòu)了?！半m然早在這個(gè)規(guī)定出臺(tái)之前，一些一二線城市就已經(jīng)對(duì)法拍房‘限購(gòu)’了，但畢竟只是少數(shù)城市，現(xiàn)如今將全面開(kāi)始實(shí)施?！?/p>

王玉臣告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，法拍房雖然價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，但因?yàn)椴皇恰罢?guī)”的房源，免不了會(huì)存在諸多問(wèn)題，例如房產(chǎn)的占有使用、產(chǎn)權(quán)不明晰，有多重查封或抵押的房產(chǎn)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，有大量拖欠稅費(fèi)的房產(chǎn)、房屋質(zhì)量或結(jié)構(gòu)有問(wèn)題的房產(chǎn)很難追責(zé)，如果房產(chǎn)掛了戶口還可能面臨戶口無(wú)法遷出等問(wèn)題?！半m然法拍房不受限購(gòu)，價(jià)格也有優(yōu)勢(shì)，但很多人對(duì)于購(gòu)買(mǎi)法拍房仍有所顧慮?！?/p>

另外，王玉臣還告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，此次政策由最高法出臺(tái)是因?yàn)獒槍?duì)的是法拍房，法拍房是通過(guò)法院司法拍賣(mài)來(lái)實(shí)施的，具體由法院來(lái)操作，屬于司法執(zhí)行程序中的一個(gè)環(huán)節(jié)，所以并不是由住建部發(fā)布限購(gòu)政策。

雖然今年樓市行情不佳，但是不難發(fā)現(xiàn)，很多城市的法拍房市場(chǎng)熱度很高，因此不少人表示“法拍房是‘房住不炒’政策的漏網(wǎng)之魚(yú)”。這次法拍房被納入限購(gòu)，對(duì)于規(guī)范樓市又往前邁了一步。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，法拍房被納入限購(gòu)行列對(duì)于“房住不炒”意義重大。

“這兩年，一些重點(diǎn)城市推出了限購(gòu)政策，但并不包括法拍房，這使得此類城市法拍房的交易比較活躍，因?yàn)榭梢砸?guī)避或回避限購(gòu)政策。此次政策的出臺(tái)，將促進(jìn)法拍房市場(chǎng)更快降溫，也打擊了借法拍房來(lái)變相炒房的現(xiàn)象?！眹?yán)躍進(jìn)談到。