房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策(個人出租住房房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策)

　　1.一般納稅人，符合條件，10月向個人出租住房取得的不含稅收入為50萬元，開具增值稅普通**，應(yīng)當(dāng)如何辦理增值稅納稅申報

　　按照《財政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》(2021年第24號)規(guī)定適用減按1.5%計算繳納增值稅政策的，納稅人應(yīng)當(dāng)在辦理10月所屬期增值稅納稅申報時，在《增值稅及附加稅費申報表附列資料(一)》(本期銷售情況明細)“二、簡易計稅方法計稅”中“5%征收率的服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)”行“開具其他**”列填寫銷售額為50萬元和稅額為2.5萬元(50萬元×5%=2.5萬元)，同時將按銷售額的3.5%計算的應(yīng)納稅額減征額1.75萬元，計入《增值稅及附加稅費申報表(一般納稅人適用)》“應(yīng)納稅額減征額”及《增值稅減免稅申報明細表》減稅項目相應(yīng)欄次。

　　2.小規(guī)模納稅人并按月申報納稅，已在本市住建局備案，10月向個人出租住房取得的不含稅收入為20萬元，未開具**。

　　按照《財政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》(2021年第24號)規(guī)定適用減按1.5%計算繳納增值稅政策的，納稅人應(yīng)當(dāng)在辦理10月稅款所屬期增值稅納稅申報時，將減按1.5%征收率征收增值稅的銷售額20萬元，填寫在《增值稅及附加稅費申報表(小規(guī)模納稅人適用)》“應(yīng)征增值稅不含稅銷售額(5%征收率)”的“服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)”欄次;對應(yīng)減征的增值稅應(yīng)納稅額7000元(20萬元×3.5%=7000元)，填寫在《增值稅及附加稅費申報表(小規(guī)模納稅人適用)》“本期應(yīng)納稅額減征額”及《增值稅減免稅申報明細表》減稅項目相應(yīng)欄次。

六、會計處理

　　企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)會計準則和《增值稅會計處理規(guī)定》(財會〔2016〕22號)中關(guān)于減免增值稅的相關(guān)規(guī)定進行會計處理，并將免稅部分計入“其他收益”。

七、房產(chǎn)稅減征優(yōu)惠

　　1.企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房或符合規(guī)定的保障性租賃住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

　　【重要提醒】享受這一政策的企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織納稅人，需確保住房或符合規(guī)定的保障性租賃住房承租方為以下兩類群體：個人和專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，其中專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)即企業(yè)在開業(yè)報告或者備案城市內(nèi)持有或者經(jīng)營租賃住房1000套(間)及以上或者建筑面積3萬平方米及以上的企業(yè)。各省有關(guān)部門可根據(jù)租賃市場發(fā)展情況，對本地區(qū)全部或者部分城市在50%的幅度內(nèi)下調(diào)標準。

　　2.如何進行準確的應(yīng)納稅額計算

　　減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，指的是從租計稅方法下的房產(chǎn)稅計算方式。同時根據(jù)財稅[2016]43號文件規(guī)定：房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。因此享受該項政策的納稅人房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額計算如下：

　　(1)一般納稅人

　　增值稅采用一般計稅方法：房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=含增值稅的租金&pide;(1+9%)×4%;

　　增值稅采用簡易計稅方法：房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=含增值稅的租金&pide;(1+適用征收率)×4%

　　假設(shè)C公司為一般納稅人向?qū)I(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房，2021年1-9月取得租金收入105萬元(含稅)，10-12月取得租金收入80萬元(含稅)，并均按9%稅率繳納了增值稅，則該納稅人房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=1050000&pide;(1+9%)×12%+800000&pide;(1+9%)×4%=14495413元。

　　(注：政策自2021年10月1日起施行，故需分段計算)

　　2.小規(guī)模納稅人

　　房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=(含增值稅的租金&pide;(1+適用征收率)×4%)&pide;2

　　提示：在2021年12月31日前小規(guī)模納稅人房產(chǎn)稅可以減半征收哦!

　　假設(shè)D公司為小規(guī)模納稅人向?qū)I(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房，2021年1-3季度取得租金收入200萬元(含稅)，第4季度取得租金收入60萬元(含稅)，并按5%征收率繳納了增值稅，則該納稅人房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=(2000000&pide;(1+5%)×12%+600000&pide;(1+5%)×4%)&pide;2=125714元。

　　注：政策自2021年10月1日起施行，故需分段計算

　　這里需要提醒大家，本項政策是在原政策“對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅”的基礎(chǔ)上擴大了適用范圍，如出租給個人則無需分段計算。

八、政策執(zhí)行規(guī)定

　　1.自2021年10月1日起，一般納稅人出租房產(chǎn)，可以區(qū)分不同業(yè)務(wù)分別適用政策：一是向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇按照5%征收率減按1.5%計算繳納增值稅，且一經(jīng)選擇，無論向個人出租的住房是2016年4月30日前或此后取得的，均應(yīng)按照5%征收率減按1.5%計算繳納增值稅。二是向單位出租2016年4月30日前取得住房，以及向單位和個人出租2016年4月30日前取得非住房的出租收入，可以繼續(xù)選擇適用簡易計稅方法按照5%征收率計算繳納增值稅，也可以適用一般計稅方法計稅。

　　2.一般納稅人發(fā)生財政和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。

　　3.向單位出租住房取得的收入，不適用24號公告規(guī)定的增值稅減稅政策。上述單位，包括企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團體及其他單位。

　　4.向個人出租商鋪等非住房取得的收入，不適用24號公告規(guī)定的減按1.5%征收率計算繳納增值稅政策。

　　5.向個人出租住房的全部收入選擇適用簡易計稅方法或一般計稅方法，不能區(qū)分不同承租對象或不同筆承租業(yè)務(wù)分別適用一般計稅方法或簡易計稅方法。

　　6.納稅人出租不動產(chǎn)，不動產(chǎn)所在地與其機構(gòu)所在地不在同一縣(市)的，納稅人應(yīng)按規(guī)定在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。公司的個人出租住房業(yè)務(wù)選擇適用24號公告規(guī)定的減按1.5%征收率簡易計稅政策，則在異地向個人出租住房取得的出租收入，也相應(yīng)按照1.5%預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅，將對應(yīng)的銷售額、1.5%的預(yù)征率等信息填入《增值稅及附加稅費預(yù)繳表》對應(yīng)欄次，并向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

　　7.符合條件的保障性租賃住房

　　符合規(guī)定的保障性租賃住房具體指利用非居住存量土地、非居住存量房屋和房屋建設(shè)的保障性租賃住房。

　　出租符合規(guī)定的保障性租賃住房的同時，還需要取得由市縣人民***組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案后出具的保障性租賃住房項目認定書，才能享受相關(guān)優(yōu)惠哦!

　　8.優(yōu)惠享受程序

　　納稅人享受《公告》中的優(yōu)惠政策，只需按規(guī)定進行減免稅申報，并將不動產(chǎn)權(quán)屬、房屋租賃合同、保障性租賃住房項目認定書等相關(guān)資料留存?zhèn)洳榧纯桑瑹o需備案哦!

九、政策依據(jù)

　　《財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》(財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號)