房地產開發(fā)企業(yè)納稅義務發(fā)生時間及開票問題

　　一、一次性收全款方式銷售自行開發(fā)的商品房：合同約定：收款方式為一次性;約定交房日期。一次性收全款計入預收賬款。問以上行為是否屬于預收款并按3%稅率預繳稅款，并按稅率為不征稅開具**?何時開具適用稅率**?

　　答：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅【2016】36號）第四十五條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目納稅義務發(fā)生時間為發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天。

　　根據房地產項目銷售特點，以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發(fā)生的時間。具體交房時間以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準;若實際交房時間早于合同約定時間的，按實際交房時間為準。

　　房地產開發(fā)企業(yè)銷售房地產項目納稅義務發(fā)生之前收取的款項應作為預收款，按照規(guī)定預繳增值稅。

　　如果未到合同約定交房日期，也未實際交房，即納稅義務發(fā)生之前收取的預收款應按照國家稅務總局公告2016年第18號的規(guī)定向主管國稅機關預繳增值稅。一般納稅人預繳計算：應預繳增值稅=預收款&pide;(1+11%或者5%)×3%

　　同時，按照《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第53號）第九條規(guī)定，納稅人應選擇**代碼為602的“銷售自行開發(fā)的房地產項目預收款”進行開具，**稅率欄應填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用**。

　　待納稅義務發(fā)生時間時，可按照相關規(guī)定開具適用稅率或者征收率的增值稅**。

　　二、30%以上首付款(含0首付、分期收款)+貸款形式銷售自行開發(fā)的商品房：合同約定：收款方式為首付款XX元，公積金/商業(yè)貸款XX元;約定交房日期。收到首付款、貸款時分別計入預收賬款。

　　問題1：收到首付款時，是否按預收款3%預繳稅款并開具不征稅**或收據?

　　答：收到首付款時，應按3%的預繳率預繳稅款，按照2016年第53號公告要求開具“不征稅”普通**。

　　問題2：貸款到賬后，是否可以按3%稅率預繳稅款并開具不征稅**或收據?

　　答：貸款到賬后，應按3%的預繳率預繳稅款，按照2016年第53號公告要求開具“不征稅”普通**。

　　問題3：如首付款及貸款均按3%預繳并開具不征稅**或收據，何時開具適用稅率**?

　　答：待納稅義務發(fā)生時間，即正式交易完成后開具適用稅率或者征收率的增值稅**。。

　　三、以上兩種銷售方式：期房與現房是否有區(qū)別?

　　答：納稅義務發(fā)生時間判定一致。

　　四、房地產企業(yè)收到的定金是否按預收款3%預繳稅款，是否開具收款收據即可，與日后收到首付款或全款一同開具**?

　　答：房地產開發(fā)企業(yè)的預收款，為不動產交付業(yè)主之前所收到的款項，包括分期取得的預收款(首付+按揭+尾款)、全款取得的預收款。定金屬于預收款，應按預收款的3%預繳稅款，開具“不征稅”普通**。

　　待確定納稅義務發(fā)生時即正式交易完成后，開具全額的增值稅**。

　　總結：

　　1.房地產企業(yè)納稅義務發(fā)生時間：以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發(fā)生的時間。具體交房時間以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準;若實際交房時間早于合同約定時間的，按實際交房時間為準;

　　2.房地產企業(yè)應按納稅義務發(fā)生時間計算繳納增值稅，開具適用稅率或者征收率的增值稅**;

　　3.納稅義務發(fā)生之前收取的款項應作為預收款，按照國家稅務總局公告2016年第18號的規(guī)定向主管國稅機關預繳增值稅。一般納稅人預繳計算：應預繳增值稅=預收款&pide;(1+11%或者5%)×3%;

　　4.預繳稅款時按照國家稅務總局2016年第53號公告規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)收到預收款開具**使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設602“銷售自行開發(fā)的房地產項目預收款”編碼開具增值稅普通**，**稅率欄應填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用**。

　　5.待正式交易完成后，開具全額的增值稅**時，開具的不征稅項目的**，可不收回。