廣東省地方稅務(wù)局公告2014年第3號(hào) 廣東省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《廣東省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程(暫行)》的公告[全文廢止]

廣東省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《廣東省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程(暫行)》的公告[全文廢止]

廣東省地方稅務(wù)局公告2014年第3號(hào) 2014-05-14

　　稅屋提示——依據(jù)國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2024年第1號(hào) 國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于公布全文和部分條款失效廢止的稅務(wù)規(guī)范性文件目錄的公告，自2024年6月11日起，本法規(guī)全文廢止。

　　靠前條 為了加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號(hào))、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)[2009]91號(hào))等規(guī)定，制定本規(guī)程。

　　第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的土地增值稅清算工作。

　　第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算，是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

　　第四條 土地增值稅的清算主體是土地增值稅的納稅人。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算的受理和審核。

　　第五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)要建立和完善與同級(jí)發(fā)展改革、國土、建設(shè)規(guī)劃、房管等部門的信息交換協(xié)作機(jī)制，充分利用第三方信息，強(qiáng)化土地增值稅清算管理。

　　稅務(wù)機(jī)關(guān)可聘請(qǐng)注冊(cè)稅務(wù)師事務(wù)所、注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所、工程造價(jià)事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員參與土地增值稅清算審核。

　　稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合市場因素，確定單位面積的扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)。

　　第六條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的。

　　(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。

　　(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　(四)申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

　　第七條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

　　(一)已竣工驗(yàn)收(備案)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例(以下簡稱“銷售比例”)在85%以上，或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

　　(二)取得清算項(xiàng)目最后一份銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。

　　(三)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有根據(jù)認(rèn)為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為，可能造成稅款流失，經(jīng)縣以上地方稅務(wù)局局長批準(zhǔn)的。

　　第八條 納稅人應(yīng)如實(shí)申***繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性、合理性及相關(guān)性。

　　第九條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。同時(shí)，應(yīng)及時(shí)對(duì)納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及應(yīng)補(bǔ)(退)稅額等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。

　　第二章 項(xiàng)目管理

　　第十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項(xiàng)目建立檔案，設(shè)置臺(tái)賬，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理、納稅服務(wù)與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。

　　納稅人應(yīng)將取得土地、項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等資料按取得時(shí)間順序向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送。

　　(一)取得土地、立項(xiàng)與規(guī)劃環(huán)節(jié)：納稅人取得(包括以出讓、轉(zhuǎn)讓、接受作價(jià)***進(jìn)行投資或聯(lián)營及其他方式取得)土地使用權(quán)，辦理立項(xiàng)與規(guī)劃手續(xù)并取得規(guī)劃建設(shè)部門的修建性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)后30日內(nèi)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送下列資料：

　　1.國有土地使用證、出讓合同(協(xié)議)或其他相關(guān)證明。

　　2.修建性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)文件(含修建性詳細(xì)規(guī)劃圖)。

　　(二)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)：納稅人申請(qǐng)領(lǐng)用**前，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送下列資料：

　　1.建筑工程預(yù)算書。

　　2.建筑工程施工合同。

　　3.工程造價(jià)情況備案表、工程量清單。

　　凡項(xiàng)目的土建、安裝、裝飾裝修、園林綠化等設(shè)計(jì)或施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)特殊情況可能導(dǎo)致工程造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)在施工前或施工中向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告，報(bào)送相應(yīng)的設(shè)計(jì)(施工)圖、工程量清單、裝飾材料清單、綠化苗木清單等。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行實(shí)地核查，納稅人應(yīng)予以配合。

　　(三)銷(預(yù))售商品房環(huán)節(jié)：

　　納稅人在取得商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)備。開發(fā)項(xiàng)目的銷售比例達(dá)到80%的當(dāng)季起，納稅人應(yīng)按季向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送項(xiàng)目銷(預(yù))售的銷控明細(xì)，內(nèi)容應(yīng)包括各類商品房的銷售收入、已售商品房建筑面積、可售商品房建筑面積、銷售比例等。

　　(四)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案環(huán)節(jié)：完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收(備案)手續(xù)后30日內(nèi)，納稅人應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送由當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門出具的建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明。

　　(五)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證明環(huán)節(jié)：取得商品房權(quán)屬證明后30日內(nèi)，納稅人應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送下列資料：

　　1.建筑工程竣工結(jié)算資料。

　　2.房屋測(cè)量成果報(bào)告書。

　　(六)其他資料，如立項(xiàng)批準(zhǔn)文件、建筑工程施工許可文件、建筑工程設(shè)計(jì)合同、商品房權(quán)屬證明和由建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位三方簽字蓋章的項(xiàng)目竣工圖等房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)資料，需向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送或者企業(yè)留置備查，由地級(jí)以上市地方稅務(wù)局確定。

　　第十一條 各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)大力提升土地增值稅管理的信息化水平，積極應(yīng)用土地增值稅信息管理系統(tǒng)，建立電子臺(tái)賬，加強(qiáng)土地增值稅日常管理。

　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在前期工程階段、土建施工階段、裝飾裝修階段、園林綠化階段等四個(gè)工程節(jié)點(diǎn)深入房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場，向納稅人了解掌握工程進(jìn)展?fàn)顩r，將工程造價(jià)可能出現(xiàn)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)與納稅人充分溝通，對(duì)四個(gè)工程節(jié)點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分析作納稅輔導(dǎo)，并書面記錄，存檔備查。

　　第十二條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)重視納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作。對(duì)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

　　對(duì)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合**管理規(guī)定，對(duì)納稅人實(shí)施項(xiàng)目專用票據(jù)管理措施。

　　第三章 清算申報(bào)受理

　　第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算;對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，原則上以規(guī)劃建設(shè)部門的項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃批準(zhǔn)文件確定分期開發(fā)的清算單位;同一個(gè)項(xiàng)目，既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，分別清算土地增值稅。

　　第十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)土地增值稅清算項(xiàng)目實(shí)行分類管理。對(duì)符合本規(guī)程第六條規(guī)定的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)手續(xù)。

　　對(duì)符合本規(guī)程第七條規(guī)定的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)跟蹤管理;對(duì)確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算申報(bào)手續(xù)。

　　第十五條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)時(shí)，應(yīng)提供下列資料，如未按本規(guī)程第十一條規(guī)定報(bào)送相關(guān)資料的則應(yīng)一并補(bǔ)正：

　　(一)《廣東省土地增值稅清算申報(bào)表及附表》

　　(二)與清算項(xiàng)目有關(guān)的書面說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、容積率、分期開***況、成本費(fèi)用的計(jì)算和分?jǐn)偡椒?、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、不同類型房產(chǎn)的銷售均價(jià)、房地產(chǎn)清算項(xiàng)目稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。具體內(nèi)容應(yīng)包括：

　　1.項(xiàng)目商品房建筑面積、可售商品房建筑面積及其具體構(gòu)成情況、非可售建筑面積及其具體構(gòu)成情況等說明。

　　2.對(duì)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)說明共同費(fèi)用總額及其分?jǐn)偳闆r。

　　3.對(duì)納稅人開發(fā)項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施，應(yīng)分項(xiàng)分類說明其具體情況(即按照建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，建成后無償移交給***、公用事業(yè)單位，建成后自用或有償轉(zhuǎn)讓進(jìn)行分類);屬于建成后無償移交給***、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)等情形的應(yīng)附上相關(guān)憑證。

　　4.將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)的情況說明。

　　5.涉及減免稅的項(xiàng)目，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目涉及的減免稅情況進(jìn)行說明。

　　6.關(guān)聯(lián)交易情況說明。

　　7.融資情況說明。

　　8.企業(yè)財(cái)務(wù)核算體系和內(nèi)部控制制度。

　　凡在本規(guī)程實(shí)施前已作清算申報(bào)且工程造價(jià)高于扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)的清算項(xiàng)目，還應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送造價(jià)書面報(bào)告。

　　(三)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目會(huì)計(jì)憑證的，納稅人還應(yīng)提供會(huì)計(jì)憑證復(fù)印件。

　　(四)納稅人委托稅務(wù)師事務(wù)所審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送稅務(wù)師事務(wù)所出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》(以下簡稱《鑒證報(bào)告》)及工作底稿。

　　第十六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理。

　　納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)發(fā)出限期提供資料通知書，通知納稅人在限期(原則上不超過15日)內(nèi)補(bǔ)全清算資料。

　　納稅人在限期內(nèi)補(bǔ)齊全部資料的，可以受理;

　　在限期內(nèi)補(bǔ)齊關(guān)鍵資料(如影響收入、扣除項(xiàng)目金額確定的資料)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的，可以受理;

　　逾期未能補(bǔ)齊關(guān)鍵資料，由納稅人書面確認(rèn)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)查取證，確因不可抗力客觀原因造成資料難以補(bǔ)齊的，可以受理;

　　不能補(bǔ)齊關(guān)鍵資料且無正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)移交稅務(wù)稽查部門處理。