湖南省地方稅務(wù)局公告2014年第7號(hào) 湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅管理的公告[部分廢止]

湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅管理的公告[條款失效]

湖南省地方稅務(wù)局公告2014年第7號(hào) 2014-04-28

　　稅屋提示——
　　1、依據(jù)湖南省地方稅務(wù)局公告2015年第9號(hào) 湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于財(cái)產(chǎn)行為稅若干政策問(wèn)題的公告，自2015年12月1日起，本法規(guī)第二條第二款修訂為“清算應(yīng)按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅類型分類，分別計(jì)算增值額、增值率，據(jù)此申報(bào)土地增值稅”;第三條、第六條停止執(zhí)行。
　　2、依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局湖南省稅務(wù)局2018年第7號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局湖南省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的公告，本法規(guī)2018年6月15日起第六條廢止。第二條第二款修訂為“清算應(yīng)按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅類型分類，分別計(jì)算增值額、增值率，據(jù)此申報(bào)土地增值稅”。

　　土地增值稅清算申報(bào)是納稅人應(yīng)盡的法定義務(wù)。土地增值稅清算應(yīng)以納稅人為主體，納稅人應(yīng)當(dāng)對(duì)其土地增值稅清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。

　　對(duì)于符合清算條件的納稅人未按照稅法規(guī)定或者稅務(wù)機(jī)關(guān)依法確定的申報(bào)期限、申報(bào)內(nèi)容如實(shí)辦理土地增值稅清算申報(bào)的，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》相關(guān)規(guī)定處理。

　　二、關(guān)于土地增值稅清算分期、分類

　　土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，原則上以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為依據(jù)確認(rèn)清算單位。

　　 [條款修改] 清算單位應(yīng)按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅類型分類，分別計(jì)算增值額、增值率，據(jù)此申報(bào)土地增值稅。

　　【稅屋提示——第二條第二款修訂為“清算應(yīng)按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅類型分類，分別計(jì)算增值額、增值率，據(jù)此申報(bào)土地增值稅”?！?p>　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的可售地下車庫(kù)(位)，按照非住宅類型房地產(chǎn)清算。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用地下建筑和按***規(guī)定建造的地下人防工程改造的不可售地下車庫(kù)(位)，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或無(wú)償移交給***的(以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記、公證部門公證或在房地產(chǎn)項(xiàng)目顯著位置公告并被全體業(yè)主知曉為判斷依據(jù))，其成本、費(fèi)用可以扣除;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓上述不可售地下車庫(kù)(位)永久使用權(quán)取得的收入，應(yīng)按照地上房地產(chǎn)不同類型建筑面積占比，分別計(jì)入不同類型房地產(chǎn)銷售收入征收土地增值稅，其成本、費(fèi)用按照配比原則扣除。

　　四、關(guān)于土地成本計(jì)算分?jǐn)倖?wèn)題

　　對(duì)于成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)按分期開發(fā)項(xiàng)目占地面積占該成片受讓土地總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(以下簡(jiǎn)稱“土地成本”)。同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的，按不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的建筑面積占該項(xiàng)目總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀尽５珜?duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>

　　五、關(guān)于住宅與商業(yè)用房的成本扣除問(wèn)題

　　單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房的建筑安裝工程費(fèi)可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整。

　　商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房平均層高/住宅平均層高

　　六、[條款失效]關(guān)于開發(fā)間接費(fèi)用問(wèn)題

　　開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷、工程監(jiān)理費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)等。

　　七、本公告自2014年5月1日起執(zhí)行，凡與本公告不符的改按本公告的規(guī)定執(zhí)行。

　　特此公告。

　　湖南省地方稅務(wù)局

　　2014年4月28日

　　分送：各市、州地方稅務(wù)局。

　　湖南省地方稅務(wù)財(cái)產(chǎn)行為稅處承辦 辦公室2014年4月29日印發(fā)

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關(guān)于《湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅管理的公告》的解讀

發(fā)布時(shí)間：2014年6月23日 來(lái)源：湖南省地方稅務(wù)局財(cái)產(chǎn)和行為稅處

　　4月28日，省局下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅管理的公告》(2014年第7號(hào))(以下簡(jiǎn)稱《公告》)，《公告》根據(jù)土地增值稅的立法精神，結(jié)合我省實(shí)際，進(jìn)一步明確了當(dāng)前清算管理工作存在的爭(zhēng)議性稅收政策問(wèn)題，為全省土地增值稅清算管理提供了執(zhí)法依據(jù)。為幫助廣大納稅人和各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)把握好《公告》精神，現(xiàn)從七個(gè)方面就《公告》的內(nèi)容解析如下：

　　一、重申了土地增值稅的清算主體

　　《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào))文件已經(jīng)明確規(guī)定，納稅人是土地增值稅清算的主體。但在實(shí)際工作中，有的基層稅務(wù)機(jī)關(guān)、稽查局對(duì)納稅人還未進(jìn)行清算申報(bào)的開發(fā)項(xiàng)目，就納稅人的賬薄等資料直接計(jì)算增值額、增值率和應(yīng)納土地增值稅，并實(shí)施稅款催繳或行政處罰。這種越俎代庖的做法，混淆了清算主體，模糊了法律責(zé)任和義務(wù)，存在很大的執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)?！豆妗吩僖淮蚊鞔_土地增值稅清算申報(bào)是納稅人法定義務(wù)，納稅人應(yīng)當(dāng)對(duì)其土地增值稅清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。納稅人提交清算申報(bào)后，稅務(wù)機(jī)關(guān)要按程序切實(shí)做好清算審核工作，明晰了征納雙方的法律責(zé)任和義務(wù)。

　　《公告》還明確了對(duì)未按要求清算申報(bào)的納稅人，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按《征管法》的相關(guān)規(guī)定處理。即稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照《征管法》第三十五條采取核定征收方式核定其應(yīng)納稅額;也可以按照《征管法》第六十二、六十四等條款對(duì)違法的納稅人實(shí)施行政處罰。

　　二、明確了土地增值稅的清算單位與計(jì)稅單位

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)或滾動(dòng)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，在一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)同時(shí)開發(fā)不同類型的房地產(chǎn)，確定清算單位與計(jì)稅單位是土地增值稅清算的前提條件?！都?xì)則》第八條規(guī)定了土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件靠前條規(guī)定：土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。如何確定最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象?國(guó)家有關(guān)部門是指哪些部門?一直是征納雙方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。《公告》規(guī)定原則上以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為依據(jù)確認(rèn)清算單位，清算單位應(yīng)按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅類型分類，分別計(jì)算增值額、增值率，據(jù)此申報(bào)土地增值稅。統(tǒng)一了全省各地做法不一的現(xiàn)狀，公平了納稅人的稅負(fù)。

　　值得注意的是，我省各市州規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》填發(fā)口徑不完全一致，有的以開發(fā)項(xiàng)目名稱作為建設(shè)項(xiàng)目名稱，有的以單棟建筑名稱作為建設(shè)項(xiàng)目名稱，所以《公告》使用了“原則上”來(lái)表述。如果有的市州采用《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為依據(jù)確認(rèn)清算單位很不合理，要以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為主，結(jié)合其他有關(guān)部門審批的項(xiàng)目?jī)?nèi)容作為判斷清算單位的標(biāo)準(zhǔn)。

　　三、解決了地下車庫(kù)(位)計(jì)稅問(wèn)題

　　(一)可售地下車庫(kù)按照非住宅類清算。

　　1、與地上建筑物完全分離，單獨(dú)建造的可售地下車庫(kù)，以其實(shí)際發(fā)生的全部成本費(fèi)用計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。

　　2、與地上建筑物一并建造的可售地下車庫(kù)，其成本費(fèi)用應(yīng)該以整棟建筑物(包括地下車庫(kù))單位建筑面積成本×地下車庫(kù)面 積計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。少數(shù)地區(qū)將建筑物正負(fù)零以下的全部成本費(fèi)用，都以車庫(kù)成本歸集到非住宅類扣除項(xiàng)目金額，這種歸集方法是不對(duì)的，應(yīng)予與糾正。

　　(二)轉(zhuǎn)讓不可售地下車庫(kù)(位)永久使用權(quán)的處理

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的不可售地下建筑和地下人防工程屬于公共配套設(shè)施，歸***部門或者全體業(yè)主所有，全體業(yè)主均可使用。開發(fā)企業(yè)將其改造成不可售地下車庫(kù)(位)對(duì)外轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)并取得收入，是將商品房的部分功能重復(fù)收取費(fèi)用，實(shí)質(zhì)上抬高了商品房的銷售價(jià)格，應(yīng)該計(jì)入商品房收入中計(jì)征土地增值稅。《公告》規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不可售地下車庫(kù)(位)永久使用權(quán)取得的收入，應(yīng)按照地上房地產(chǎn)不同類型建筑面積占比，分別計(jì)入不同類型房地產(chǎn)銷售收入征收土地增值稅，其成本、費(fèi)用按照配比原則扣除?！豆妗返囊?guī)定與國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件關(guān)于公共配套設(shè)施的處理原則一致。

　　關(guān)于“轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)”可以理解為：(1)以銷售名義轉(zhuǎn)讓不可售地下車庫(kù)(位);(2)簽訂無(wú)租期的租賃合同;(3)簽訂20年以上的長(zhǎng)期租賃合同;(4)簽訂20年以下租賃合同，但約定承租人享有占有、使用、收益或處分該地下車庫(kù)(位)的權(quán)利;(5)其他可以確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)的情形。舉例說(shuō)明：假如某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建筑面積1000平方米，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建筑面積2000平方米，非住宅建筑面積3000平方米，合計(jì)6000平方米，不可售地下車庫(kù)收入是6000萬(wàn)元，則不可售地下車庫(kù)收入應(yīng)計(jì)入普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入=6000*1000/6000=1000萬(wàn)元;計(jì)入非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入=6000*2000/6000=2000萬(wàn)元;計(jì)入非住宅收入=6000*3000/6000=3000萬(wàn)元;不可售地下車庫(kù)成本費(fèi)用按照配比原則扣除，仍然按建筑面積占比歸集。其分配公式為：不可售地下車庫(kù)成本費(fèi)用=單位建筑面積成本費(fèi)用(允許扣除)×不可售地下車庫(kù)面積;

　　單位建筑面積成本費(fèi)用(允許扣除)=允許扣除建筑物總成本費(fèi)用/總建筑面積(注意：分母不是可售建筑面積，還包括了不可售地下車庫(kù)面積)

　　四、規(guī)定了土地成本的分?jǐn)偡椒?/strong>

　　《公告》對(duì)土地成本的計(jì)算分?jǐn)傋龀隽讼到y(tǒng)的規(guī)定，可以理解為分三種情況分?jǐn)偼恋爻杀荆?/p>

　　靠前，橫向分?jǐn)偅瑢?duì)于成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，分期占用的土地成本應(yīng)按占地面積法分?jǐn)偂?/p>

　　第二，縱向分?jǐn)?，?duì)同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的，按建筑面積法分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>

　　第三，同一項(xiàng)目?jī)?nèi)對(duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，該類型的房地產(chǎn)土地成本按占地面積法分?jǐn)偂?/p>

　　五、解決了住宅與商業(yè)用房的建安成本分?jǐn)偪鄢龁?wèn)題

　　一般情況下不需要使用層高系數(shù)調(diào)整建筑安裝工程費(fèi)，據(jù)實(shí)歸集即可。只有納稅人建造既有住宅又有商業(yè)用房的單棟建筑，成本難以據(jù)實(shí)分開時(shí)才需要進(jìn)行成本調(diào)整。注意，是單棟建筑既有住宅又有商業(yè)用房才調(diào)整成本，既有住宅又有非住宅不一定調(diào)整。

　　單棟建筑既有住宅又有商業(yè)用房，住宅的層高和商業(yè)用房的層高不一致，按照建筑層高規(guī)范的規(guī)定，一般情況下，住宅建筑的層高不宜大于3.3米，特殊情況下也不得大于5.6米。商業(yè)用房的層高標(biāo)準(zhǔn)不宜大于5.0米,特殊情況下也不得大于7.8米。商業(yè)用房的層高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定明顯大于住宅，為此，《公告》規(guī)定對(duì)商居綜合樓的建筑安裝工程費(fèi)可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整。具體舉例計(jì)算如下：

　　某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟總樓層為17層的商居綜合樓，總建筑面積15000㎡，其中1-2層為商業(yè)用房，靠前層建筑面積1800㎡，層高5.4米，第二層建筑面積1200㎡，層高3.6米;3-17層均為住宅，建筑面積合計(jì)12000㎡，層高均為3米。該棟綜合樓總建筑安裝工程費(fèi)為1800萬(wàn)元。

　　靠前步，求商業(yè)用房、住宅加權(quán)平均層高

　　商業(yè)用房平均層高=(靠前層商業(yè)用房建筑面積×靠前層層高+第二層商業(yè)用房建筑面積×第二層層高)/(靠前層商業(yè)用房建筑面積+第二層商業(yè)用房建筑面積)=(1800×5.4+1200×3.6)/(1800+1200)=4.68(米)

　　住宅平均層高=3米

　　第二步，求商業(yè)用房層高系數(shù)

　　商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房平均層高/住宅平均層高=4.68/3=1.56

　　第三步，分?jǐn)偵虡I(yè)用房和住宅的建筑安裝工程費(fèi)

　　商業(yè)用房分?jǐn)?總建安成本×商業(yè)用房總建筑面積×商業(yè)用房層高系數(shù)/(商業(yè)用房總建筑面積×商業(yè)用房層高系數(shù)+住宅總建筑面積×1)=1800×3000×1.56/(3000×1.56+12000×1)=505(萬(wàn)元)

　　住宅分?jǐn)?總建安成本×住宅總建筑面積×1/(商業(yè)用房總建筑面積×商業(yè)用房層高系數(shù)+住宅總建筑面積×1)=1800×12000×1/(3000×1.56+12000×1)=1295(萬(wàn)元)

　　如果不用層高系數(shù)調(diào)整，僅按建筑面積分?jǐn)偅?/p>

　　商業(yè)用房分?jǐn)?1800×3000/15000=360萬(wàn)元;

　　住宅分?jǐn)?1800×12000/15000=1440萬(wàn)元

　　通過(guò)比較，商業(yè)用房采用層高系數(shù)法分?jǐn)偟慕ㄖ惭b工程費(fèi)比建筑面積法多145萬(wàn)元，由于商業(yè)用房售價(jià)高，增值大，采用層高系數(shù)法分?jǐn)偨ò渤杀居欣诩{稅人。

　　還有一種特殊情形，開發(fā)商建造綜合樓時(shí)僅對(duì)商業(yè)用房部分進(jìn)行精裝修的，如果納稅人在財(cái)務(wù)核算上能單獨(dú)確定為成本核算對(duì)象，準(zhǔn)確歸集并核算裝修成本，其裝修成本屬于成本核算對(duì)象的直接成本，在計(jì)算商業(yè)用房的增值額時(shí)可以單獨(dú)扣除，不必分?jǐn)偂?/p>

　　六、進(jìn)一步明確開發(fā)間接費(fèi)用的扣除范圍

　　《公告》明確了工程監(jiān)理費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)屬于開發(fā)間接費(fèi)用，對(duì)實(shí)際發(fā)生的支出可以在開發(fā)成本-開發(fā)間接費(fèi)用中扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以加計(jì)扣除20%。

　　七、關(guān)于執(zhí)行日期的理解

　　《公告》規(guī)定從5月1日起開始執(zhí)行，應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核完畢的日期來(lái)判斷。

　　對(duì)于立案稽查的開發(fā)項(xiàng)目，無(wú)論清算審核是否完畢，一律按照《公告》規(guī)定的新政策執(zhí)行。