房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品如何預(yù)繳和清算稅款

本文主要分析深圳市房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，采用一般計(jì)稅方法情形下如何預(yù)繳和清算各種稅款。

1、預(yù)繳增值稅

（1）預(yù)繳時(shí)間、地點(diǎn)

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（總局公告[2016]18號）第十二條規(guī)定：一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款?！　?/p>

其中主管國稅機(jī)關(guān)是指項(xiàng)目所在地的主管國稅機(jī)關(guān)。

（2）預(yù)征率和計(jì)算　　

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（總局公告[2016]18號）第十一條規(guī)定：一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款&pide;（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算?！　?/p>

2、預(yù)征土地增值稅

（1）預(yù)征時(shí)間

《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<土地增值稅征管工作規(guī)程（試行）>的公告》（深圳市地方稅務(wù)局公告[2016]7號）：一、將第十二條修訂為：“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅的計(jì)征依據(jù)＝預(yù)收款－應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款，并在收取款項(xiàng)次月納稅期限內(nèi)繳納，未按規(guī)定繳納的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)規(guī)定，從規(guī)定的繳納稅款期限屆滿次日起，加收滯納金。”　　

（2）預(yù)征率

《關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅預(yù)征率的公告》（深地稅告[2010]6號）明確，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按銷售收入2%預(yù)征，別墅為4%，其他類型房產(chǎn)為3%?！　?/p>

（3）計(jì)算

《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（公告[2016]70號）靠前條規(guī)定：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=預(yù)收款-[預(yù)收款&pide;（1+適用稅率或征收率）×3%]

預(yù)征土地增值稅=土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)×預(yù)征率　　

3、預(yù)繳企業(yè)所得稅　　

（1）預(yù)繳時(shí)間

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)；第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季度（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

應(yīng)在確認(rèn)收入的當(dāng)季度或當(dāng)年預(yù)繳企業(yè)所得稅?！　?/p>

（2）納稅調(diào)整計(jì)算

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)收賬款含有增值稅，但對如何從預(yù)收賬款換算為預(yù)繳稅款階段的企業(yè)所得稅收入，國家稅務(wù)總局尚未明確。

土地增值稅從本質(zhì)來說也是一種所得稅，我們可以參考土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=預(yù)收款-[預(yù)收款&pide;（1+適用稅率或征收率）×3%]，即從企業(yè)所得稅角度，房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的收入=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

納稅調(diào)增數(shù)=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率（15%）-增值稅附加稅費(fèi)和土地增值稅

1、正常申報(bào)增值稅

（1）增值稅應(yīng)稅行為時(shí)點(diǎn)的判斷

《營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅2016年36號）第45條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間；先開具**的，為開具**的當(dāng)天。

收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

如何判斷是否發(fā)生應(yīng)稅行為，各地有不同口徑，具體如下：

深圳沒有對房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)增值稅應(yīng)稅行為的時(shí)點(diǎn)做出特別規(guī)定，由以上對各地國稅對增值稅應(yīng)稅行為時(shí)點(diǎn)的判斷可知，大部分是以銷售合同約定的交房時(shí)間為增值稅應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，如果實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間，則以實(shí)際交房時(shí)間作為增值稅應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)點(diǎn)。

（2）應(yīng)交增值稅計(jì)算

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（總局公告[2016]18號）第四條規(guī)定：增值稅計(jì)稅銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/（1+11%）?！　?/p>

一般計(jì)稅方法下：

應(yīng)納增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-已預(yù)繳稅款

=當(dāng)期銷售額×11%－進(jìn)項(xiàng)稅額-已預(yù)繳稅款

=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/（1+11%）×11%-進(jìn)項(xiàng)稅額-已預(yù)繳稅款

2、土地增值稅清算　　

（1）清算時(shí)點(diǎn)

國稅發(fā)[2009]91號第九條條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

國稅發(fā)[2009]91號第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。對前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。　　

（2）土地增值稅清算收入計(jì)算

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅[2016]43號）第三條：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

如果房地產(chǎn)企業(yè)支付的土地價(jià)款取得了增值稅專用**，則土地增值稅扣除項(xiàng)目中的土地價(jià)款為不含增值稅的金額，土地增值稅清算時(shí)的計(jì)稅收入的公式為：計(jì)稅收入=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/（1+11%）。

如果房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓方式取得土地使用權(quán)，土地增值稅計(jì)稅收入計(jì)算公式為：計(jì)稅收入=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-增值稅銷項(xiàng)稅額=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/（1+11%）×11%=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/（1+11%）+當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/（1+11%）×11%。

“當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款”抵減的銷項(xiàng)稅額作為土地增值稅的計(jì)稅收入。

3、企業(yè)所得稅清算

（1）清算時(shí)點(diǎn)

按《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第六條、第七條確認(rèn)收入；實(shí)際慣例是以交房的時(shí)間確認(rèn)收入，并以交房確認(rèn)收入年度作為企業(yè)所得稅的清算年度。

（2）計(jì)算

國稅發(fā)[2009]31號第九條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。

“當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款”抵減的銷項(xiàng)稅額在企業(yè)所得稅方面是作為收入還是沖減成本確認(rèn)，目前稅法上還沒明確，按照《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》(財(cái)會(huì)〔2016〕22號)規(guī)定，“當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款” 抵減的銷項(xiàng)稅額按照沖減成本處理，所以，如果稅法沒有明確規(guī)定，則應(yīng)按照會(huì)計(jì)處理計(jì)算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額。