公共租賃住房建設(shè)與經(jīng)營(yíng)：不同主體在不同環(huán)節(jié)可享差異化稅收優(yōu)惠

　　前段時(shí)間，為繼續(xù)支持公共租賃住房(以下簡(jiǎn)稱公租房)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第33號(hào)，以下簡(jiǎn)稱33號(hào)公告)，將公租房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)有關(guān)稅收優(yōu)惠延續(xù)至2025年12月31日。

　　整體上講，33號(hào)公告優(yōu)惠涉及建設(shè)和經(jīng)營(yíng)等多個(gè)環(huán)節(jié)，涉及城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅、增值稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等多個(gè)稅種，也還涉及公租房工程項(xiàng)目方、公租房經(jīng)營(yíng)管理單位、企事業(yè)單位、提供公租房的社會(huì)團(tuán)體以及其他組織、個(gè)人和公租房承租方等多個(gè)主體。從國(guó)家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局12366納稅繳費(fèi)服務(wù)熱線(以下簡(jiǎn)稱寧波12366熱線)的咨詢電話看，不同主體的政策關(guān)注點(diǎn)有明顯差異。

　　建設(shè)單位：根據(jù)公租房面積確定優(yōu)惠范圍

　　最近，寧波市鄞州區(qū)“和泰雅苑”公租房項(xiàng)目的財(cái)稅人員致電寧波12366熱線，詢問能否按照33號(hào)公告規(guī)定享受城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠?

　　33號(hào)公告靠前條明確，對(duì)公租房建設(shè)期間用地及公租房建成后占地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。根據(jù)注冊(cè)信息，“和泰雅苑”屬于寧波市鄞開集團(tuán)有限責(zé)任公司，其項(xiàng)目?jī)?nèi)的全部建筑均為公租房，公租房建筑面積占全部建筑面積比例為100%。根據(jù)33號(hào)公告，可以全額減免城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　建設(shè)單位如果在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房，需要按照公租房建筑面積占總建筑面積的比例，計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅減免數(shù)額。例如，某項(xiàng)目總建筑面積為18000平方米，配套公租房建筑面積為2000平方米，該地城鎮(zhèn)土地使用稅稅額為每平方米每年3元。那么，該建設(shè)單位一年可以減免城鎮(zhèn)土地使用稅18000×(2000&pide;18000)×3=6000(元)。

　　值得注意的是，建設(shè)單位享受33號(hào)公告的城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠無(wú)須申請(qǐng)，在納稅申報(bào)時(shí)勾選“享受”。同時(shí)，應(yīng)將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明、載有房產(chǎn)原值的相關(guān)材料、納入公租房及用地管理的相關(guān)材料、配套建設(shè)管理公租房相關(guān)材料、購(gòu)買住房作為公租房相關(guān)材料、公租房租賃協(xié)議等留存?zhèn)洳椤?/p>

　　經(jīng)營(yíng)管理單位：符合條件可享多種優(yōu)惠

　　在寧波12366熱線的咨詢中，公租房經(jīng)營(yíng)單位十分關(guān)注可以享受到的稅收優(yōu)惠。筆者發(fā)現(xiàn)，33號(hào)公告明確的公租房經(jīng)營(yíng)單位可以享受到的稅收優(yōu)惠較多，包括印花稅、房產(chǎn)稅、契稅、增值稅等。

　　整體來講，對(duì)公租房經(jīng)營(yíng)管理單位，免征建設(shè)、管理公租房涉及的印花稅。需要注意的是，在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例享受建設(shè)、管理公租房涉及的印花稅。

　　公租房經(jīng)營(yíng)管理單位如果購(gòu)買住房作為公租房，可以享受免征契稅、印花稅優(yōu)惠。公租房租賃雙方，可以不用繳納簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅。享受這一優(yōu)惠時(shí)，需要滿足“公租房經(jīng)營(yíng)管理單位”“購(gòu)買住房”這兩個(gè)特定條件。對(duì)于所購(gòu)買的住房以前是否屬于公租房，33號(hào)公告未作限制。

　　33號(hào)公告還明確，對(duì)公租房免征房產(chǎn)稅，對(duì)經(jīng)營(yíng)公租房所取得的租金收入，免征增值稅。符合條件的公租房經(jīng)營(yíng)管理單位，在享受增值稅免稅優(yōu)惠時(shí)，需要將經(jīng)營(yíng)取得的租金收入填寫到增值稅減免稅附表中。需注意的是，公租房經(jīng)營(yíng)管理單位應(yīng)單獨(dú)核算公租房租金收入。未單獨(dú)核算的，不得享受免征增值稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。

　　企事業(yè)單位：捐贈(zèng)住房支出可按規(guī)定稅前扣除

　　在寧波12366咨詢電話中，還有一些納稅人關(guān)注：捐贈(zèng)住房作為公租房，對(duì)應(yīng)支出如何在所得稅稅前扣除。

　　33號(hào)公告明確，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織捐贈(zèng)住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，對(duì)其公益性捐贈(zèng)支出在年度利潤(rùn)總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除，超過年度利潤(rùn)總額12%的部分，準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后3年內(nèi)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。其中，根據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第五十一條，公益性捐贈(zèng)，指的是企業(yè)通過公益性社會(huì)組織或者縣級(jí)以上人民***及其部門，用于符合法律規(guī)定的慈善活動(dòng)、公益事業(yè)的捐贈(zèng)。

　　現(xiàn)行稅法規(guī)定，企業(yè)所得稅納稅人對(duì)外捐贈(zèng)住房應(yīng)視同銷售(轉(zhuǎn)讓)住房確認(rèn)收入并計(jì)算繳納所得稅。33號(hào)公告明確，將捐贈(zèng)住房作為公租房納入了公益性捐贈(zèng)政策執(zhí)行范疇，即在符合企業(yè)所得稅法等政策情況下，納稅人上述捐贈(zèng)支出在年度利潤(rùn)總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

　　舉例來說，2023年9月，某企業(yè)將幾套公允價(jià)值為200萬(wàn)元的住房，捐贈(zèng)給當(dāng)?shù)?**用作公租房，已按規(guī)定繳納相應(yīng)的稅費(fèi)(假設(shè)無(wú)其他納稅調(diào)整和捐贈(zèng)事項(xiàng))。假設(shè)該企業(yè)2023年利潤(rùn)總額為2000萬(wàn)元。根據(jù)33號(hào)公告，該企業(yè)在年度利潤(rùn)總額12%以內(nèi)的部分240(2000×12%)萬(wàn)元，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。所以，在滿足捐贈(zèng)稅前扣除的相關(guān)稅收法律法規(guī)的情況下，所捐贈(zèng)住房作為公租房的200萬(wàn)元全部可以在稅前據(jù)實(shí)扣除。

　　如果捐贈(zèng)方是個(gè)人，33號(hào)公告明確，個(gè)人捐贈(zèng)住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，對(duì)其公益性捐贈(zèng)支出未超過其申報(bào)的應(yīng)納稅所得額30%的部分，準(zhǔn)予從其應(yīng)納稅所得額中扣除。

　　來源：中國(guó)稅務(wù)報(bào) 2023年12月08日 版次：06 作者及單位：張寧 永軒 國(guó)家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局。