出售固定資產(chǎn)如何繳稅

問(wèn)題描述

位于某省會(huì)城市的盈利企業(yè)甲公司，系增值稅一般納稅人，適用的企業(yè)所得稅稅率為25%、增值稅稅率為17%、城建稅稅率為7%、教育費(fèi)附加為3%，固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)凈殘值率為5%.2010年，甲公司因退城進(jìn)郊而進(jìn)行了異地技術(shù)改造。為盤(pán)活資產(chǎn)，2011年10月將閑置的老辦公樓進(jìn)行出售。暫不考慮印花稅，假定無(wú)其他納稅調(diào)整因素。有關(guān)情況如下：

1.老辦公樓出售時(shí)固定資產(chǎn)原值2260萬(wàn)元，已提折舊2071萬(wàn)元，凈值189萬(wàn)元。

（1）房屋建筑物及土地。1986年建造并投入使用，固定資產(chǎn)原值2100萬(wàn)元，已提足折舊1995萬(wàn)元，凈值105萬(wàn)元；辦公樓土地已計(jì)入房屋建筑物價(jià)值。

（2）附著于房屋建筑物上的辦公家具兩批。2006年購(gòu)置的一批，固定資產(chǎn)原值40萬(wàn)元，已提足折舊38萬(wàn)元，凈值2萬(wàn)元。2010年購(gòu)置的一批，固定資產(chǎn)原值120萬(wàn)元，凈值82萬(wàn)元。

2.評(píng)估情況。甲公司出售前聘請(qǐng)當(dāng)?shù)鼐哂匈Y質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所對(duì)老辦公樓進(jìn)行了評(píng)估，按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的材料和人工費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估測(cè)算，現(xiàn)在建造同樣的房產(chǎn)及附著物需4000萬(wàn)元，該房產(chǎn)及附著物為4成新。

3.出售情況。經(jīng)協(xié)商，甲公司按2063.7萬(wàn)元的市場(chǎng)價(jià)格，將該辦公樓出售給具有一般納稅人資格的丙公司，合同中注明房屋建筑物及土地折價(jià)2000萬(wàn)元，2006年購(gòu)置的辦公家具折價(jià)5.2萬(wàn)元，2010年購(gòu)置的辦公家具折價(jià)58.5萬(wàn)元。

涉稅分析

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)同時(shí)一并銷售附著于土地或者不動(dòng)產(chǎn)上的固定資產(chǎn)有關(guān)稅收問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第47號(hào)）規(guī)定，甲公司出售房屋建筑物應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅，出售辦公家具應(yīng)繳增值稅。

（1）營(yíng)業(yè)稅。出售房屋建筑物應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅2000×5%＝100（萬(wàn)元）。

（2）增值稅。出售2006年購(gòu)置的辦公家具應(yīng)繳增值稅5.2&pide;（1＋4%）×4%×50%＝0.1（萬(wàn)元），出售2010年購(gòu)置辦公家具應(yīng)繳增值稅58.5&pide;（1＋17%）×17%＝8.5（萬(wàn)元）。

（3）城建稅及教育費(fèi)附加。出售該老辦公樓應(yīng)繳城建稅（100＋0.1＋8.5）×7%＝7.602（萬(wàn)元），應(yīng)繳教育費(fèi)附加（100＋0.1＋8.5）×3%＝3.258（萬(wàn)元）。

（4）土地增值稅。出售該老辦公樓應(yīng)繳土地增值稅，該房產(chǎn)及附著物評(píng)估價(jià)格4000×40%＝1600（萬(wàn)元），轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)繳營(yíng)業(yè)稅、增值稅及相應(yīng)附加稅費(fèi)100＋0.1＋8.5＋7.602＋3.258＝119.46（萬(wàn)元），扣除項(xiàng)目金額合計(jì)1600＋119.46＝1719.46（萬(wàn)元），增值額2063.7－1719.46＝344.24（萬(wàn)元），增值率344.24&pide;1719.46×100%＝20.02%，對(duì)應(yīng)的土地增值稅稅率為30%，應(yīng)繳土地增值稅344.24×30%＝103.272（萬(wàn)元）。

會(huì)計(jì)處理

（1）將老辦公樓轉(zhuǎn)入清理（單位：萬(wàn)元，下同）

借：固定資產(chǎn)清理 189

累計(jì)折舊 2071

貸：固定資產(chǎn) 2260

（2）計(jì)繳稅費(fèi)

借：固定資產(chǎn)清理 222.732

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 100

——應(yīng)交增值稅 8.6

——應(yīng)交城建稅 7.602

——應(yīng)交土地增值稅 103.272

其他應(yīng)交款——教育費(fèi)附加 3.258

（3）出售收入的處理

借：銀行存款 2063.7

貸：固定資產(chǎn)清理 2063.7

（4）清理凈損益的處理

借：固定資產(chǎn)清理 1651.968

貸：營(yíng)業(yè)外收入 1651.968

甲公司在此項(xiàng)銷售行為中，出售房屋建筑物可向主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)銷售不動(dòng)產(chǎn)專用**，出售2006年購(gòu)置的辦公家具應(yīng)開(kāi)具普通**，出售2010年購(gòu)置辦公家具可開(kāi)具增值稅專用**。