案例分析：地價(jià)應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值繳房產(chǎn)稅

　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）第三條對(duì)將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問(wèn)題作出規(guī)定，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

　　如果企業(yè)通過(guò)招拍掛的方式取得土地使用權(quán)，其土地價(jià)值包括土地出讓價(jià)、為取得土地使用權(quán)而繳納的相關(guān)稅費(fèi)以及開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。企業(yè)根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》將上述土地價(jià)值記入“無(wú)形資產(chǎn)”后，應(yīng)根據(jù)財(cái)稅〔2010〕121號(hào)文件第三條的規(guī)定，從2011年1月1日起并入房產(chǎn)原值申報(bào)房產(chǎn)稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)在日***管與稽查中，要注意查看企業(yè)取得土地使用權(quán)后與國(guó)土資源管理部門(mén)簽訂的《成交確認(rèn)書(shū)》及《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》所確認(rèn)的出讓價(jià)格，并查看土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)中所繳納的相關(guān)稅費(fèi)以及取得土地使用權(quán)初期所發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，從而確定地價(jià)總額，并依法計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。

　　案例

　　某電子有限公司于2009年8月在毗鄰某市通過(guò)招拍掛的方式取得一塊168910平方米土地的使用權(quán)，該公司根據(jù)競(jìng)價(jià)和《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，支付土地出讓金3504萬(wàn)元，在辦理土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)中，繳納契稅、耕地占用稅及印花稅共1007萬(wàn)元，合計(jì)4511萬(wàn)元，并進(jìn)行如下賬務(wù)處理（單位：萬(wàn)元，下同）：

　　借：無(wú)形資產(chǎn) 4511

　　貸： 銀行存款 4511。

　　該公司在其取得的土地上建設(shè)廠房和綜合樓，總建筑面積81356平方米。2011年6月，完工A2~A8號(hào)共7間廠房，建筑面積49628平方米，并辦理了竣工驗(yàn)收，完工廠房原值2432萬(wàn)元（不含應(yīng)攤?cè)氲貎r(jià)）并轉(zhuǎn)賬。會(huì)計(jì)處理為：

　　借：固定資產(chǎn)——A2~A8號(hào)廠房 2432

　　貸：在建工程 2432。

　　分析

　　根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（財(cái)稅地字〔1986〕8號(hào)）第十九條的規(guī)定，該公司2011年6月竣工驗(yàn)收的7間廠房，應(yīng)從次月即7月起征收房產(chǎn)稅。根據(jù)財(cái)稅〔2010〕121號(hào)文件的規(guī)定，該公司記入“無(wú)形資產(chǎn)”的地價(jià)應(yīng)并入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。具體計(jì)算如下：

　　1.宗地容積率為：總建筑面積81356平方米&pide;土地面積168910平方米≈0.48。

　　2.由于宗地容積率低于0.5，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為：總地價(jià)4511萬(wàn)元&pide;土地面積168910平方米×建筑面積81356平方米×2≈4345.5（萬(wàn)元）。

　　3.已完工并從7月1日起征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)應(yīng)攤?cè)氲牡貎r(jià)為：4345.5萬(wàn)元&pide;總建筑面積81356平方米×完工建筑面積49628平方米＝2650.7（萬(wàn)元）。

　　因此，該公司完工廠房的計(jì)稅房產(chǎn)原值總額為5082.7（2432＋2650.7）萬(wàn)元，其中攤?cè)氲牡貎r(jià)為2650.7萬(wàn)元。地稅機(jī)關(guān)于2012年對(duì)該公司2010年和2011年地方稅費(fèi)繳納情況進(jìn)行稽查時(shí)，調(diào)增該公司2011年下半年計(jì)稅房產(chǎn)原值2650.7萬(wàn)元，查補(bǔ)房產(chǎn)稅12.7萬(wàn)元。

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