房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅納稅義務(wù)問題解析

最近，經(jīng)常有人問到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅納稅義務(wù)開始與截止時間，因此老顧給大家梳理了一下相關(guān)的政策，并針對其中的爭議點提醒大家注意。

一、行政法規(guī)的規(guī)定

《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》 （國務(wù)院令第483號） 第九條規(guī)定：新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：

（1）征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅；

（2）征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。

那么征用的耕地與非耕地在實務(wù)如何界定呢？

老顧提醒大家注意：是以土地管理機關(guān)批準征地的文件為確定依據(jù)。

二、財稅和總局的文件規(guī)定

1、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》 （財稅〔2006〕186號）第二條規(guī)定：關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題

以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

由以上規(guī)定可以看出，開始繳納土地使用稅的時間跟有沒有取得土地證關(guān)系不大，一定要注意，千萬別有延遲申報的問題。

2、《國家稅務(wù)總局關(guān)于通過招拍掛方式取得土地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2014年第74號）規(guī)定：

通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應(yīng)按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

由以上規(guī)定可以看出，通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地不屬于新征用的耕地，是不能享受自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅的，因此如果拿地時交了耕地占用稅，要記得想辦法跟***談稅收返還哦。

3、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2008〕152號）第三條規(guī)定：

納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。

由以上規(guī)定可以看出，是從房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的次月開始不交土地使用稅的，也就是說房地產(chǎn)企業(yè)在交房當月還是要交土地使用稅的。

三、地方稅務(wù)局文件規(guī)定

如果是由于***的拆遷不力的原因造成企業(yè)實際沒有取得土地使用權(quán)，那該怎么辦呢？這就需要看各地的地方規(guī)定了

比如江西省地方稅務(wù)局在2012年曾下發(fā)了《關(guān)于明確納稅人受讓取得但無法使用的土地應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的通知》（贛地稅發(fā)〔2012〕73號），該文件規(guī)定：對因***規(guī)劃、拆遷困難等客觀因素造成納稅人無法使用的土地，只要納稅人能夠提供縣以上人民***(含本級)或所屬國土部門出具的無法使用該宗土地的有效證明，并經(jīng)主管地稅機關(guān)審查屬實的，對這部分土地面積可以延長到地上建筑物和其他附著物拆除后的次月起申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。[該規(guī)定于2016年7月31日停止執(zhí)行]

江西地稅局于2016年7月下發(fā)了《關(guān)于財產(chǎn)行為稅若干征管問題的通知》（贛地稅發(fā)[2016]73號），該文規(guī)定：納稅人應(yīng)按照政策規(guī)定申報并繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，對屬于城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍但實際有部分或全部無法使用的，以及使用功能受限的土地等，均應(yīng)按規(guī)定足額計算納稅，其用地方面的***或困難不得影響城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納。

但對于納稅義務(wù)截止時間，該文件規(guī)定：對屬于同一房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地，其城鎮(zhèn)土地使用稅的應(yīng)稅面積每季度計算調(diào)整一次，即對已簽訂權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同（含預(yù)售合同）和已實際交付的部分，在申報時按已售建筑面積占總可售建筑面積的比例計算扣減。

四、稅收優(yōu)惠

1、《財政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》 （財稅〔2008〕24號）規(guī)定：

對廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照***規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供***部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。

2、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）規(guī)定：

對改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據(jù)***部門出具的相關(guān)材料、房屋征收（拆遷）補償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同（協(xié)議），按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

| 作者：顧老師（正保會計網(wǎng)校答疑專家）

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