“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的影響研究

三、房地產(chǎn)業(yè)實施“營改增”的影響因素

（一）增值稅采購成本占營業(yè)收入的比重（C/R）

增值稅采購成本占營業(yè)收入的比重，可抵扣的金額越大，行業(yè)的稅負(fù)越輕。反之則稅負(fù)加重。可見，C/R是減稅效應(yīng)的主導(dǎo)因素。C/R受到兩個方面因素的制約，一是宏觀因素，即行業(yè)的投入產(chǎn)出水平。上海市房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出比低于全行業(yè)平均水平，因此，行業(yè)內(nèi)部能獲得的增值稅抵扣比率不會很高。二是微觀因素，即企業(yè)的資本有機(jī)構(gòu)成狀況。如果企業(yè)外購成本占比較高，則C/R可能較高；反之如果企業(yè)人力成本和財務(wù)成本較高，則C/R可能較低。

（二）增值稅稅率

相對于原營業(yè)稅率，增值稅適用的稅率越低，從“營改增”中獲利的可能性也越大，反之則稅負(fù)加重?？梢?，增值稅實用稅率是增稅效應(yīng)的主導(dǎo)因素。根據(jù)假設(shè)的“營改增”稅制方案，對房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)實施6%的增值稅稅率，則只要C/R處于較為合理的區(qū)間，即存在減稅效應(yīng)。相對而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的形勢則較為嚴(yán)峻，在實施11%的增值稅稅率的情況下， 要求增值稅采購成本占營業(yè)收入的比重較大。增值稅稅率受到行業(yè)毛利率的制約。行業(yè)毛利率高，則增值稅稅率可能比較高，反之則可能比較低。

四、“營改增”對上海房地產(chǎn)業(yè)的影響

為準(zhǔn)確判斷“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)變化的方向，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)影響機(jī)制的分析，采用10家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和1家房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)作為樣本進(jìn)行分析。借鑒投入產(chǎn)出法，分三步進(jìn)行計算，第一步是計算銷項稅額，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅稅率為11%，服務(wù)企業(yè)增值稅稅率為6%，分別計算；第二步是計算進(jìn)項稅額，進(jìn)項稅額=新購入固定資產(chǎn)可抵扣稅額+剔除人工費和折舊費的營業(yè)成本×可抵扣比例×相應(yīng)稅率+管理費用和銷售費用中的部分可抵扣稅額，所需財務(wù)數(shù)據(jù)在公司年報中均有披露，利用投入產(chǎn)出法計算可抵扣比率；第三步是計算應(yīng)納增值稅和稅負(fù)增減率，其中稅負(fù)增加率=（增值稅額-營業(yè)稅額）/營業(yè)收入。

（一）“營改增”對上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)影響

選取主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營且資產(chǎn)總額排名靠前的上海本地企業(yè)作為研究樣本，采用這些公司2023年的財務(wù)數(shù)據(jù)。剔除了ST以及財務(wù)信息不全的上市公司。計算結(jié)果如下：

測算結(jié)果表明，全行業(yè)實施增值稅后，10家上市中，有4家上市公司出現(xiàn)稅負(fù)減輕的情況，其余6家均為稅負(fù)增加。10家上市公司平均稅負(fù)增加率為0.77%，稅負(fù)增加最高為2.78%，減少最多為0.73%。平均稅負(fù)變動率為17.15%。增值稅采購成本占營業(yè)收入平均比率為43.19%。

“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的適用稅率從5%的營業(yè)稅率變更為11%的增值稅稅率，企業(yè)只有擁有足夠的可抵扣的進(jìn)項稅額，才能保證稅負(fù)不上升。稅率的上升，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)增加的直接原因。

10家上市公司的C/R平均值僅為43.19%，且企業(yè)之間差異較大。從宏觀來看，房地產(chǎn)業(yè)中間投入水平較低是導(dǎo)致C/R平均值低的直接因素。從微觀來看，企業(yè)之間C/R值的差異來自資本有機(jī)構(gòu)成的不同。在消費型增值稅下，企業(yè)外購的生產(chǎn)資料和固定資產(chǎn)的支出越多，可抵扣進(jìn)項稅額就越多。而如果企業(yè)的人工成本、財務(wù)費用等不可抵扣項目較多，“營改增”的減稅效果將受到限制。C/R值最高的是中華企業(yè)，C/R值為52.82%，減稅效果明顯，其稅負(fù)減少了0.73%。而C/R值最低的陸家嘴集團(tuán)，C/R值僅為27.91%，增稅效果明顯，其稅負(fù)增加了2.78%。

（二）“營改增”對上海房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)的稅負(fù)影響

選取房地產(chǎn)服務(wù)類企業(yè)樣本時，考慮了樣本的典型性和代表性。典型性來自于樣本所從事的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)具有一定的綜合性且具備一定的經(jīng)營規(guī)模，代表性來自于樣本在行業(yè)內(nèi)具備一定的領(lǐng)先優(yōu)勢。上海華燕房盟網(wǎng)絡(luò)科技股份有限公司符合上述要求。該公司主營業(yè)務(wù)包括O2O房地產(chǎn)電子商務(wù)服務(wù)收入（包括房地產(chǎn)代理銷售收入、平臺信息收入和房地產(chǎn)顧問策劃收入）和傳統(tǒng)線下服務(wù)收入（即房地產(chǎn)代理銷售收入）。 2023年12月16日，該公司在中國中小企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易系統(tǒng)（即“新三板”）掛牌。2023年該公司全面邁入移動互聯(lián)網(wǎng)3.0時代，并向科技化互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)O2O整合服務(wù)商轉(zhuǎn)型。

根據(jù)公司2023年財務(wù)報告和表2的稅率，現(xiàn)計算“營改增”對該公司的稅負(fù)影響如下：

測算結(jié)果表明，在全行業(yè)實施“營改增”的情況下，華燕房盟的稅負(fù)略有減少，稅負(fù)減輕率為0.0065%，稅負(fù)變動率為-0.13%。

“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的適用稅率從5%的營業(yè)稅率變更為6%的增值稅稅率，企業(yè)具備一定可抵扣的進(jìn)項稅額，稅負(fù)便不會上升。較低的增值稅稅率，是房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)稅負(fù)出現(xiàn)減少的主要原因。

全行業(yè)“營改增”情況下，華燕房盟的C/R值為8.2%。中介服務(wù)企業(yè)人工成本占比高，相對外購生產(chǎn)資料和固定資產(chǎn)的支出比例小，可抵扣進(jìn)項稅額不多。但是由于相對低的增值稅稅率，對企業(yè)的可抵扣進(jìn)項稅額要求不高。而C/R值為8.2%便可出現(xiàn)稅負(fù)略微減輕的情況，說明其資本有機(jī)構(gòu)成基本合理，隨著納稅籌劃水平的提高和盈利能力的加強，減稅效應(yīng)會愈加明顯。

（三）“營改增”對上海房地產(chǎn)業(yè)的影響綜合評價

1.“營改增”可以實現(xiàn)房地產(chǎn)服務(wù)類企業(yè)的減負(fù)

由于房地產(chǎn)中介、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的增值稅稅率主要設(shè)定在6%，通過合理的進(jìn)項抵扣，減稅效果較為明顯。

2.“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)而言是實現(xiàn)結(jié)構(gòu)性減稅

“營改增”前，房地產(chǎn)業(yè)存在較為嚴(yán)重的重復(fù)征稅，所購買的材料和固定資產(chǎn)繳納的增值稅不能抵扣，外購服務(wù)所負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅也無法抵扣?！盃I改增”后，一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能享受較多的進(jìn)項抵扣，但是面臨較高的增值稅稅率；另一方面，房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)外購材料、設(shè)備、服務(wù)承擔(dān)的進(jìn)項增值稅允許在服務(wù)銷項增值稅中抵扣，從而避免了房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)與上游企業(yè)之間的重復(fù)征收，在較低稅率情況下，房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)減輕。從案例分析和試點企業(yè)調(diào)研來看，“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)雖然避免了重復(fù)征稅，但是房地產(chǎn)行業(yè)中開發(fā)企業(yè)占據(jù)絕對優(yōu)勢的情況下，總體稅負(fù)沒有下降，而是呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化的局面。一些進(jìn)項抵扣比較大的企業(yè)稅負(fù)有所減輕，而進(jìn)項抵扣較少或者沒有抵扣的企業(yè)稅負(fù)出現(xiàn)增長。服務(wù)類房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)減輕，開發(fā)類房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)增加。

3.產(chǎn)業(yè)鏈減稅效果較單個企業(yè)更為明顯

全行業(yè)“營改增”后，上海房地產(chǎn)業(yè)雖然沒有明顯的減稅效應(yīng)，但是由于房地產(chǎn)業(yè)向下游企業(yè)開出增值稅發(fā)票，使得下游企業(yè)增值稅抵扣增加，納稅減少，稅負(fù)得以減輕。因此，如果下游企業(yè)為增值稅一般納稅人時，取得房地產(chǎn)業(yè)提供的增值稅發(fā)票，允許抵扣，可以減少下游企業(yè)繳納的增值稅。