XM：千萬別墅1元起拍，是“餡餅”還是“陷阱”？

“寧波一679萬元別墅1元起拍！”10月26日，一則這樣的新聞登上了微博熱搜，引發(fā)網(wǎng)友熱議?！　ma...

　　“寧波一679萬元別墅1元起拍！”10月26日，一則這樣的新聞登上了微博熱搜，引發(fā)網(wǎng)友熱議。

　　Xman也跟風去圍觀了一下這套別墅法拍房，果然是1元起拍！這套別墅共4層，帶閣樓、車庫、庭院，總建筑面積258.93平方米，看起來還是不錯的~

　　雖說最終拍賣的成交價肯定不止1元，但這并不妨礙我們?nèi)^別人是如何搶“餡餅”的，因為看起來真的很劃算！那么，法拍房真的劃算嗎？

　　法拍房，即遭法院強制執(zhí)行拍賣的房子，一般發(fā)生在民事執(zhí)行過程中。近年來，由于大部分城市對法拍房不限購、不限貸、不限售，且成交價一般為市場價的7-8折，吸引了很多投資者和購房人的目光。因此，這些以低于市場價被售出的法拍房，也被稱為“撿漏房”。

　　某拍賣網(wǎng)上的法拍房報價

　　比如瀚海法拍網(wǎng)顯示，賈躍亭和前妻位于北京朝陽區(qū)泛海國際的一套市值2450萬元的住宅，起拍價1545萬元，最終以2420萬元成交，低于市場價30萬元；另一套位于朝陽區(qū)CBD總部公寓的市值1150萬元的住宅，起拍價635萬元，最終以1080萬元成交，低于市場價70萬元。

　　由于法拍房的價格實惠、購買政策寬容，近年來法拍房逐漸成為投資客們的一門生意，以低于市場價拍賣到，基本上是拍到就是賺到。

　　當然，北上廣深的一些法拍房，由于地理位置優(yōu)越、房子歷史干凈，雖然最終市場成交價格可能和正常商品房相差不太多，但也是有賺的。

　　比如今年上半年，一位購房者以311萬元購置了北京東城區(qū)興隆都市馨園的一套30多平方米的房產(chǎn)，結果兩個月后去辦理房產(chǎn)過戶，卻發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的房價每平方米上漲了1萬多元。也就是說，這位購房者剛拿到房產(chǎn)證就賺了近40萬元，回報率高達12%。

　　從這個角度來看，法拍房真的是一門穩(wěn)賺不賠的好生意嗎？

　　臨近雙十一，各大房企也紛紛加入購物狂歡節(jié)中。在淘寶平臺上，數(shù)百家房企帶著80萬套房源參加“雙11線上支付尾款返現(xiàn)”活動，與此同時，一批不限購住宅則直接打出了“不止7折”的口號，推出了一批“1元起拍”的涉刑房產(chǎn)，也就是法拍房。

　　在這些1元起拍的房產(chǎn)中，從市場估價幾十萬到幾千萬的房子都有。而且這些房子實行“一元起拍，以拍定為原則”的處置規(guī)則，即如果沒有悔拍等特殊情況，只需要進行一次拍賣就可以成交。以遠低于市場價拍到這套房子，是不是讓人很心動呢？

　　但Xman想說，并不是每個人都能消受的起。因為法拍房子的特殊性，一套看起來不錯的房子，可能問題很多，你需要付出的成本遠遠不止1元。

　　通常來說，競買法拍房的大致流程是：房源公示→交保證金→競拍→交尾款→交接成交確認書、執(zhí)行裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書→房產(chǎn)解封→過戶、審稅→拿房產(chǎn)證。

　　這其中，任何一個環(huán)節(jié)出問題，你可能就無法順利拿到房產(chǎn)證。

　　法拍房參與門檻其實并不低

　　在參與競拍“1元起拍”的房子前，你首先需要獲得一個競拍資格——交保證金。保證金數(shù)額大多在市場估價的5%-20%左右。比如上文的寧波一元起拍別墅，市場估價679萬，需要交納保證金136萬，也不是一般人能參與的。

　　法拍房存在房產(chǎn)***問題

　　有的房子在拍賣前，因原房主將房子租賃給他人，或房屋被原房主的債權人霸占，結果導致自己無法入住。

　　法拍房瑕疵很多

　　有的法拍房在拍賣前，可能內(nèi)部裝修就已經(jīng)被破壞了。購房者拿到房子后必須進行維修才能入住，這也是一筆不小的成本。此外，部分房子可能曾發(fā)生過命案。

　　法拍房存在欠款問題

　　有的房子因原房主拖欠大量暖氣水電、物業(yè)費等，甚至土地款未補齊，購房人在拿到房子后需要自行補繳才能正常入住。

　　法拍房存在無法過戶問題

　　有的房子上掛有他人戶口，且拒不遷走，這種情況下，購房人是無法進行過戶，辦理產(chǎn)權證的。此外，如果房子是多重查封、抵押的房產(chǎn)，尤其是不同法院，不同地域的法院實施的，可能還會存在拍賣后如果有的查封或抵押沒有解除，也無法辦理產(chǎn)權證。

　　然而，對于上述法拍房存在的問題，也沒有很好的解決方案。和購買二手房一樣，法拍房拍賣成功后，后續(xù)一切流程手續(xù)和風險都是由購房者自行承擔。而有些法院為了盡快將拍賣房變現(xiàn)，可能不會對房子的產(chǎn)權做周密的調(diào)查。這些潛在風險只能靠購房人自己的前期調(diào)查。

　　1元起拍房的話題確實很火熱，但不少人還是保持了清醒。畢竟保證金就已經(jīng)設置了高門檻。更何況，一些起拍價看似很低的房子，最終成交價往往很高。比如，位于杭州余杭區(qū)的一套法拍房，以1元起拍，最終卻以2020萬成交，和市場估價1494萬比起來，最終溢價35%。

　　在Xman看來，1元起拍也只是噱頭而已，為的只是吸引眾人圍觀。盡管法拍房的最終成交價往往低于市場估價，但就像上文提到的，法拍房最大的風險其實就是隱性債務，有時候連法院都不一定查的出來。你以為的“天上掉餡餅”也許是等著你的“陷阱”。想要撿漏的購房者或投資人，還是要慎重考慮。

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