營改增后如何預(yù)繳土地增值稅

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)規(guī)定：“三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。”預(yù)售期，土地增值稅和增值稅的計稅基數(shù)均為當(dāng)期預(yù)收帳款通過除以（1+適用稅率（或征收率）），預(yù)征計稅基礎(chǔ)相同，均可以不含增值稅的金額計算應(yīng)繳稅額，簡潔方便。

然而，《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）：“一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認問題：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。”

案例：2017年5月,A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“銀河城”項目開盤預(yù)銷售住宅2萬平米，簽訂合同總價2.2億元，當(dāng)月取得銷售回款1.5億元，如何預(yù)交土地增值稅？住宅項目土增稅預(yù)征率1%。

1.方法一：按不含增值稅銷售額預(yù)繳土地增值稅。

6月申報期應(yīng)預(yù)交土地增值稅=1.5/1.11*1%=135.14萬元；

2.方法二：按總局公告（2016）70號文件預(yù)繳土地增值稅

6月申報期應(yīng)預(yù)交增值稅=1.5/1.11*3%=405.41萬元

6月申報期應(yīng)預(yù)交土地增值稅計稅依據(jù)=1.5億元-405.41萬元=1.459459億元

6月申報期應(yīng)預(yù)交土地增值稅=14594.59萬元*1%=145.95萬元

房地產(chǎn)開發(fā)項目適用一般計稅方法，按國家稅務(wù)總局公告2016年第70號，土地增值稅預(yù)繳按方法二將多預(yù)繳金額=10.81萬元，將比方法一多預(yù)繳8%。

推演預(yù)繳增加稅影響：

一般計稅開發(fā)項目：設(shè)當(dāng)期預(yù)收帳款為X ，按方法一應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=X&pide;1.11×1%=A, 按方法二應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=(X-X&pide;1.11×3%)×1%=B

(X-X&pide;1.11×3%)×1%

B&pide;A=－－－－－－－－－－－ =1.08

X&pide;1.11×1%

簡易計稅開發(fā)項目：設(shè)當(dāng)期預(yù)收帳款為X ，按方法一應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=X&pide;1.05×1%=A, 按方法二應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=(X-X&pide;1.05×3%)×1%=B

(X-X&pide;1.05×3%)×1%

B&pide;A=－－－－－－－－－－－ =1.02

X&pide;1.05×1%

相對于方法一（按不含增值稅銷售額）預(yù)繳的土地增值稅，國家稅務(wù)總局公告2016年第70號的計算方法將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)多預(yù)繳土增稅，一般計稅項目多交8%，簡易征收項目多交2%。進一步觀察、分析上述原因，土增稅多預(yù)繳情況與對項目的適用稅率（征收率）匹配。一般計稅項目多預(yù)交8%，根源于項目適用稅率11%與預(yù)繳增值稅率3%之差；簡易征收項目多預(yù)交2%，根源于項目適用征收率5%與預(yù)繳增值稅率3%之差。下面以一般計稅項目進行分析：

(X-X&pide;1.11×3%)×1%

B&pide;A=－－－－－－－－－－－

X&pide;1.11×1%

X-X&pide;1.11×3%

=－－－－－－－－－－－

X&pide;1.11

X&pide;1.11×1.11-X&pide;1.11×3%

=－－－－－－－－－－－

X&pide;1.11

X&pide;1.11×（1.11-3%）

=－－－－－－－－－－－

X&pide;1.11

X&pide;1.11×（1+11%-3%）

=－－－－－－－－－－－ =1+8%

X&pide;1.11

總局公告2016年第70號規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可以按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)……”。“可以按照”不是強制性規(guī)定，因此，我們也可以按不含增值稅的銷售額直接選擇適用預(yù)征率計算當(dāng)期應(yīng)當(dāng)預(yù)繳的土地增值稅。土地增值稅最終稅負與預(yù)繳無關(guān)，但是，按方法一預(yù)繳增值稅，財務(wù)人員可為企業(yè)減少預(yù)繳土地增值稅，節(jié)約資金成本。

福建省地稅局回復(fù)相同問題時答復(fù)：“為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，“土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款的計算方法”是為方便納稅人計算應(yīng)預(yù)征稅款，沒有強制要求?？傮w原則是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入為不含增值稅。”看來，省級地稅局也是同意我對政策的理解和把握。