購置新建商品房房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間分析

　　近日，某稅務(wù)機關(guān)在實施納稅評估時，通過大數(shù)據(jù)比對分析發(fā)現(xiàn)某金融企業(yè)2018年6月存在購置新建商品房并繳納契稅辦理權(quán)屬登記的行為，但同期未見房產(chǎn)稅源新增登記信息，可能存在取得新購置房產(chǎn)未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅風(fēng)險。

　　稅務(wù)機關(guān)向納稅人發(fā)送了風(fēng)險提示提醒函，納稅人回函表示該房產(chǎn)已購置但裝修、消防工程等未完工，仍在“在建工程“科目核算，按照稅法“委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起，繳納房產(chǎn)稅”的規(guī)定，由于未竣工驗收，不符合房產(chǎn)稅的繳納條件，顯然企業(yè)在對新購置房產(chǎn)房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間判斷上出現(xiàn)了誤差，那究竟購置新建商品房納稅義務(wù)發(fā)生時間如何判定呢?我們不妨分析一二。

　　委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，是指自己通過出讓、劃撥等方式取得土地使用權(quán)，并通過與具有建筑資質(zhì)的建筑企業(yè)簽訂建筑安裝承包合同，委托建筑施工企業(yè)建設(shè)房屋，并在工程完工時按規(guī)定的程序辦理竣工驗收，出具竣工驗收報告。這種情況下顯然適用《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(財稅地字〔1986〕第8號)第19條規(guī)定：納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起，繳納房產(chǎn)稅，納稅人在辦理驗收手續(xù)之前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)從使用或出租、出借的當(dāng)月起，繳納房產(chǎn)稅。——即在辦理驗收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅。

　　購置新建商品房，是指納稅人從從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)購置的新建商品房行為，包括簽訂房地產(chǎn)買賣合同，約定價格支付方式和房屋交付時間，并在繳納契稅后辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)。這種情況下顯然適用《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號)第二條的規(guī)定：購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。——即在交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅。

　　顯然本案例中，該金融企業(yè)首先在房產(chǎn)來源或者房產(chǎn)性質(zhì)判定上出現(xiàn)了誤差，將”新購置商品房“判定為”委托施工企業(yè)建造的房屋“，不同的房產(chǎn)來源和房產(chǎn)性質(zhì)適用不同的稅法規(guī)定，納稅義務(wù)發(fā)生時間自然也大相庭徑。

　　那”新購置商品房“到底如何納稅呢?核心要點四個字”交付使用“，企業(yè)認為就算是新購置商品房，一直沒有完成裝修改造，也未實際交付使用，自然不要繳納房產(chǎn)稅。注意了，稅法規(guī)定的交付使用是指房地產(chǎn)企業(yè)交付給業(yè)主使用，只要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)將房屋交付給業(yè)主，購房者就應(yīng)該按稅法的規(guī)定繳納房產(chǎn)稅，無論房產(chǎn)是否實際投入使用，是否在裝修過程中，是否辦理權(quán)屬登記。

　　那交付時間如何認定呢?這里的“房屋交付使用”，各省政策并無定論，不妨參考以下幾個文件：1、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同***案件適用法律若干問題的解釋》(法釋〔2003〕7號)第十一條規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。2、《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房地產(chǎn)企業(yè)商品房開發(fā)期間城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(青地稅函〔2009〕128號)第二條第二款規(guī)定，商品房交付使用，是指房地產(chǎn)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。具體時間認定，筆者認為可以根據(jù)：1、合同約定交付時間;2、實際交付時間(交鑰匙時間、簽署使用通知書)等來進行綜合判斷。

　　總結(jié)

　　企業(yè)購置新建商品房，應(yīng)按照實際交付時間(如拿鑰匙時間、簽署交房通知書時間)次月按照房產(chǎn)原值、契稅等計稅依據(jù)繳納房產(chǎn)稅，待裝修完成交付使用后，應(yīng)按規(guī)定將裝修費用、電梯、中央空調(diào)等不可分離的附屬設(shè)施計入房產(chǎn)原值，并完善稅源登記，增加房產(chǎn)原值后計算繳納稅款。