土地增值稅征稅范圍與稅率大全

1.只賣地

【提示】1.限國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,不含集體；
? 2.土地出讓不征；
? （出讓：一級市場；轉(zhuǎn)讓：二級市場）
? 3.權(quán)屬***讓的不征（如出租）；
? 4.一般應(yīng)取得收入，無收入不征（如繼承）

2.新房銷售

3.存量房銷售

具體事項

稅法規(guī)定

1.房地產(chǎn)繼承、贈予

繼承不屬于征稅范圍；
? 特定贈予不屬于征稅范圍；
? （僅限：公益性、直系親屬或直接贍養(yǎng)義務(wù)人）
? 非公益性贈予，征稅

2.房地產(chǎn)出租

不屬于征稅范圍

3.房地產(chǎn)抵押

抵押期不屬于征稅范圍；
? 抵押期滿，轉(zhuǎn)讓權(quán)屬抵債，征稅

4.房地產(chǎn)交換

單位之間換房，雙方均征稅；
??個人互換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)稅務(wù)核實，可免征

5.合作建房

建成后按比例分房自用，暫免征稅；
? 建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征稅

6.代建房

不屬于征稅范圍

7.房地產(chǎn)重新評估

不屬于征稅范圍（實際轉(zhuǎn)讓時產(chǎn)生增值要征稅）

具體事項

稅法規(guī)定

1.整體改建

1.重組時暫不征稅
? （不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）
? 2.重組后再轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)納稅，原地價款及費用可扣除

2.合并：原主體存續(xù)

3.分立

4.改制重組時以國有房地產(chǎn)投資，權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更到被投資企業(yè)

級數(shù)

增值額與扣除項目金額的比率

稅率

速算扣除系數(shù)

1

不超過50%的部分

30%

0

2

超過50%至100%的部分

40%

5%

3

超過100%至200%的部分

50%

15%

4

超過200%的部分

60%

35%

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

【提示1】含登記過戶費及契稅。
? 【提示2】契稅不因土地出讓金的減免而減免。
? 【提示3】不包括土地閑置費（所得稅中可扣）

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

（1）土地征用及拆遷補償費；
? （2）前期工程費；
? （3）建筑安裝工程費；
? （4）基礎(chǔ)設(shè)施費；
? （5）公共配套設(shè)施費；
? （6）開發(fā)間接費用。
? 【提示1】包括精裝修費用。
? 【提示2】質(zhì)量保證金如計入**中，則可以扣除。
? 【提示3】成本不符合清算要求或不實的，由稅務(wù)核定

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用

【提示】期間費用，不按賬簿金額扣除。
? （1）不能按項目計算分?jǐn)偫?，或不能提供貸款證明的：
? 開發(fā)費用＝（地價款及費用＋開發(fā)成本）×10%以內(nèi)
? 【提示】全用自有資金，沒有利息支出的，按此方法扣除。
? （2）能按項目計算分?jǐn)偫?/strong>，并能提供貸款證明的：
? 開發(fā)費用＝利息＋（地價款及費用＋開發(fā)成本）×5%以內(nèi)
? 利息注意兩點：（所得稅中可扣除）
? ①不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。
? ②不包括超過規(guī)定上浮幅度的部分、超期利息、加罰利息。
? 【提示】計入開發(fā)成本的利息，在清算時應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

房企：城建稅、教育費附加、地方教育附加。
? 其他企業(yè)：加扣印花稅。
? 【提示1】印花稅萬分之五“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”。
? 【提示2】外資企業(yè)從10年12月1日起開始交納城建稅及教育費附加

5.其他扣除項目

僅適用于房企新建房：（只賣地、賣存量房不能扣）
? 加計扣除費用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

6.房屋及建筑物的評估價格

適用于：存量房銷售
? 評估價格＝重置***×成新度折扣率
? 1.不能取得評估價格，但能提供購房**的，經(jīng)稅務(wù)確認，可按**所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房**所載日期起至售房**開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
? 扣除金額＝**價×（1＋5%×年數(shù)）
? 2.對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
? 3.對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房**的，地方稅務(wù)機關(guān)可以實行核定征收

具體情況

可扣除項目

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新房銷售

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；
? 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本；
? 3.房地產(chǎn)開發(fā)費用；
? 4.轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金：城建稅、教育費附加、地方教育附加；
? 5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）

其他企業(yè)新房銷售

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；
? 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本；
? 3.房地產(chǎn)開發(fā)費用；
? 4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：城建稅和教育費附加、地方教育附加、印花稅

存量房銷售

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；
? 2.房屋及建筑物的評估價格（評估費可扣）；
? 3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅

1.購房**價每年加計5%；
? 2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、契稅。
? 【提示】按評估價計稅的不扣契稅；按**價的可扣契稅。

核定征收

只賣地

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。
? 2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅